老宅改建》萬華、中山、大同、鹹魚翻生

老宅改建》萬華、中山、大同、鹹魚翻生

本篇文章摘自：商周特刊優勢系列 房地產特刊作者：王志鈞

老宅改建除了能讓原住戶鹹魚翻生，也能順勢帶動周邊房價上揚。
房地產投資小天后張淳淳、與不動產估價師王鴻源的私人投資策略，都是到老社區裡挖寶最具漲相的中古屋，投資高手的建議：一定要搶第一，在行情低的時候就進駐！勤美璞真，台北市即將拔地而起的28層豪宅大樓，施工中的工地位於信義路二段，正對大安森林公園。由於信義捷運線也正在施工，車子行經該地經常塞成一團。但這個施工動線凌亂的地方，卻正以每戶160坪，每坪行情上看130萬元的天價，擠下仁愛路帝寶而成為北市的豪宅新指標。 如果不是老台北人的話，大概很難想像，這棟新建築物的前身，只是一棟屋齡超過30年，遠遠看來還有點鬼影幢幢的5層樓老公寓。 太平洋房屋行銷部的資料顯示，幾年前，這棟舊公寓的每坪市價只有30萬元出頭，但建商卻以每坪65萬元、每戶2,500萬元的超高天價收購全棟8戶，並將舊公寓拆掉重建為大坪數豪宅，創造了老社區改建的新典範。 「哇！那老住戶豈不賺翻了？」每一個人聽到了也許都會發出陣陣驚嘆，而其實真正賺最多的，還是將屋價再炒高一倍以上的建設公司。 老社區改建的迷人魅力就在這裡，不但住在老宅裡的原住戶鹹魚翻生，換來美輪美奐的新宅或現金以外，建商便宜取得好地，創造社區重建利益，更帶動周邊老社區房價上揚，算是原住戶、建商與周邊住戶三贏的局面。 看準了老社區改建的利益多多，台北市政府規畫成立的「都市更新開發公司」，將於4月間開始招標集資，這項計畫將由政府出面整合民間金融與建商業者，以公私合夥的方式來加速都市更新的腳步。 人口多、密度高才有改建題材　且投資回收期可能10年以上 根據內政部資料，台灣地區30到40年屋齡的老舊建築約有139萬戶，占所有建築戶數的19.1％。為此，中央級的行政院經建會也準備籌組「台灣都市更新股份有限公司」，準備集資60億元，以協助各類型都市更新公司或地方重大開發案進行的方式，加速各地舊社區改建的進程。 政府點火催生，似乎點燃了2008年的老社區改建行情，但這是否意味著一般人就可以去老社區裡搜尋待價而沽的好屋子，逢低長線布局呢？ 「不是每個老社區都有改建題材，只有人口多、高密度的老社區，才有改建題材。但是通常都要一段時間，不是一般消費者可以期待的。」中信房屋董事長特助胡佩蘭如此提醒一般購屋者。 「這是一個長期投資，你最起碼要有10到15年的心理準備。」北市不動產估價師公會常務理事王鴻源表示，要讓舊社區裡所有住戶達成改建協議，並不是一件容易的事情，只要1、2個居民卡著，或者跟建商獅子大開口，整件案子就要停擺個好幾年。根據一般業者的看法，目前比較容易出現改建行情的區域只有台北市，因為北市目前房屋、土地都呈現飽和狀態，在建商一地難求且消費者買屋需求無法得到完全滿足下，比較容易有誘因促使建商協調舊社區改建。 4種老屋具「改建相」：樓層少、透天、主幹道、地方正 如果投資人有意尋找有舊屋改建題材的社區，王鴻源認為，可以留意幾種比較容易出現改建題材的老舊中古屋：1、4層樓以下公寓，且住宅規格一致或住戶單純者，較易達成改建的共識。 2、透天類型的中古屋，且建地完整，比較容易改建為大樓。 3、靠近商業街道或主幹道邊的老房子，因為重建後的經濟價值高，建商協調改建的誘因強。 4、老社區裡的方整空地。 但老社區不是只有改建行情的老宅可以選擇，對於自住型房客，也可以選擇有「落後補漲」的中古屋居住，除了房價便宜外，還兼享有未來看漲空間，也算是2008年攻守兩相宜的買屋策略。 潤泰創新執行長劉忠賢說：「台北市的房屋30年來只有一年下跌，長期是看漲的，因此以北市來說，都市更新開發公司相準的大同區、萬華區，最具落後補漲相。」 劉忠賢認為，近3年台北市房價已飆高上每坪50萬元後，對年輕購屋者來說，往有都市更新題材的舊社區裡尋找適合自住的好房子，也是一種選擇。 根據信義房屋統計，去年下半年當台北市的房價過高，再加上次級房貸、政治紛擾等利空因素，買氣快速下滑時，萬華、大同區卻是逆勢增溫，交易量平均成長2成以上，在一片低迷的氛圍中表現突出。 信義不動產企研室主任蘇啟榮分析箇中原因說：「在高房價排擠效應下，市中心周邊區域，就成為中所得者理想的購屋地點。」他表示，大同及萬華區在台北人的印象中屬於早期發展區域，論建築、道路與景觀條件，無法跟後期發展的東區相比。因此長期以來房市交易價量的排名，在12個行政區經常排在後段班，相較於其他區域地價飆漲，房市較為冷清，因此才有落後補漲空間。 另一方面，台北巿政府除推出都市更新開發公司外，還提出東西軸線翻轉的再造西區計畫，規畫中有多達20個都更案，集中在萬華、大同、中山等區，開發商機高達2,000～3,000億元，因此吸引大批建商搶進中山、大同與萬華區卡位，大舉點燃西區的都更熱度。 都更案集中萬華、大同、中山　房價具落後補漲空間 除了政府全力作多可望推升老社區的房價外，其實往舊社區中挑選屋價被低估的老宅，一向是房屋天后張淳淳的主力購屋策略。相較於別人喜歡往新建案裡尋找投資題材，張淳淳最喜歡的就是到老社區裡的穿堂巷弄中，尋找沒人留意的黃金地段，購入後重新修繕裝潢，再以高價脫手。 包括以不動產估價為主業的王鴻源，自己私底下的購屋策略，也是偏愛老社區裡的中古屋，他說：「以北市來講，我首選大同、中山、內湖與萬華區。」但是對於老社區裡的新房子，王鴻源則認為，很多案子的房價已經漲上來了，買方不一定有利。 胡佩蘭也認為，以台北市西區來說，房價普遍也漲上來了，可能便宜房子並不好找，因為在老社區裡挑好屋，一定要搶第一，在行情低時就要進駐。 另外，西區補漲也只是一個論點，為何過去長期上漲動能都有限呢？胡佩蘭指出，因為商業行為都不在萬華、大同區，這邊都是在地區域型住戶，無法吸收新住戶，房價自然漲不動，自住型房客還可以接受，但投資不見得划算。 胡佩蘭建議，如果是自住型房客想買老社區裡的中古屋，還是要留意「區段」選擇，有魅力的老房子，必須符合下列條件：交通便利、生活機能好、公設低、重新裝潢整理的可塑性高。 也就是說，傳統購屋的幾項重點原則，在老社區裡更要套用得淋漓盡致，才能真正買到住起來舒服且長期保值的房子，千萬不要因為便宜而胡亂到舊社區裡買屋子，因為如果把銀行可提供的貸款條件納進來綜合考慮，中古屋有時不見得便宜。 潤泰集團營建事業體公關協理周冠印指出，年輕人挑老社區的重點在於，先問自己手上有多少錢？因為買房子就是要錢，不能因為財力不足而想到老社區撿便宜貨。以目前銀行緊縮房貸成數的現狀來看，買預售屋才有可能貸到7成以上，中古屋來說，7成的房貸已是上限，這對年輕上班族來說，不一定付得起首期款，還不如去買老社區裡新建案的預售屋。 周冠印認為，買預售屋就是一個期貨的概念，是以現在的價格買未來的房子，所以自己對未來兩年的房屋走勢預期如何？如果整個老舊社區會因都市更新而帶來房價上漲，那麼買預售屋就算賺到了，但如果跌了，當然就算虧了，所以還是要精打細算。